di Filippo ArtusoLa provincia di Venezia contiene mercati molto diversi tra loro. C'è la città storica, dove i turisti arrivano in ogni mese dell'anno. C'è Mestre, in terraferma, a pochi minuti di treno o di tram dal centro. E ci sono le spiagge, da Bibione a Sottomarina, che vivono soprattutto d'estate. Un appartamento in ciascuna di queste zone si gestisce in modo diverso, e anche le regole non sono le stesse.
Il centro storico
Una domanda che non si ferma
Venezia è una delle città più visitate al mondo e i turisti ci sono tutto l'anno: Carnevale a febbraio, Biennale, Mostra del Cinema tra fine agosto e settembre, Redentore a luglio, fiere e congressi. Chi ha una casa in centro storico non deve preoccuparsi di trovare ospiti. Il lavoro sta nel gestirli bene e nel rispettare regole più rigide che altrove.
Il regolamento comunale dei 120 giorni
Nell'ottobre 2024 la Giunta di Venezia ha adottato un regolamento sperimentale sulle locazioni turistiche. Funziona così:
- fino a 120 giorni all'anno di affitto turistico, anche non consecutivi, non servono adempimenti in più rispetto alle regole nazionali;
- per superare i 120 giorni bisogna iscriversi a un registro con una SCIA e firmare un impegno con il Comune;
- chi si iscrive deve accogliere gli ospiti di persona, tramite un incaricato, dare un recapito raggiungibile 24 ore su 24, esporre in casa i numeri di emergenza e usare per la raccolta differenziata sacchetti con il codice dell'alloggio.
Il regolamento è sperimentale fino al 31 dicembre 2026. Il suo percorso in Consiglio comunale è stato lungo e le fonti non concordano su cosa si applichi oggi in ogni dettaglio. Per questo, prima di attivare una casa in centro storico, verifico la situazione aggiornata direttamente con gli uffici del Comune. Chi ti dà una risposta sicura senza averlo fatto, secondo me, rischia.
Arrivi e logistica
In centro storico non arrivano le auto e gli indirizzi sono numeri civici per sestiere, difficili da trovare anche per chi ha il navigatore. Gli ospiti arrivano con le valigie, spesso a piedi o in vaporetto, e si perdono. Le istruzioni d'arrivo devono essere molto precise: fermata del vaporetto, foto dei punti di riferimento, il ponte da attraversare. Un arrivo complicato si paga in recensioni.
Va messa in conto anche l'acqua alta, soprattutto in autunno e in inverno, sia per gli ospiti sia per la manutenzione della casa ai piani bassi.
Le isole
Lido, Murano, Burano, Giudecca e le altre isole hanno un turismo più tranquillo e soggiorni spesso più lunghi. Per le regole comunali conviene verificare caso per caso se l'immobile rientra nell'area a cui si applica il regolamento sui 120 giorni. Anche l'imposta di soggiorno, a Venezia, cambia in base alla zona e alla stagione.
Mestre e la terraferma
Mestre è la scelta di molti turisti che vogliono spendere meno e di chi viene per lavoro. Dalla stazione di Mestre il centro storico si raggiunge in pochi minuti di treno, e c'è anche il tram per Piazzale Roma.
Per un proprietario la terraferma ha qualche vantaggio pratico: prezzi d'acquisto più bassi, accesso in auto, pulizie e manutenzioni più semplici da organizzare. Il prezzo per notte è più basso che in centro storico, ma la domanda c'è tutto l'anno, legata a Venezia stessa e all'aeroporto Marco Polo.
Il litorale: Jesolo, Cavallino-Treporti, Eraclea, Caorle, Bibione, Sottomarina
Le località di mare della provincia funzionano in modo diverso dalla città. La stagione forte va dalla tarda primavera a settembre, con il picco a luglio e agosto. Molte prenotazioni sono di una o due settimane, spesso di famiglie, anche dall'Austria e dalla Germania.
Le cose che contano di più al mare:
- la distanza dalla spiaggia, che gli ospiti guardano per prima;
- il posto auto, perché quasi tutti arrivano in macchina;
- la lavatrice e uno spazio per asciugare i costumi;
- l'aria condizionata, che a luglio e agosto fa la differenza nelle recensioni.
Il problema è l'inverno. Per una casa al mare la strategia per i mesi freddi va pensata prima, non a ottobre. Ne ho scritto nell'articolo su come far rendere una casa al mare fuori stagione.
Le regole del Veneto
In Veneto chi affitta per brevi periodi senza partita IVA comunica l'alloggio alla Regione con il portale ROSS1000, che assegna il codice identificativo regionale e da cui si ottiene il CIN. Chi lo fa come impresa deve presentare anche una SCIA al SUAP del Comune.
Valgono poi le regole nazionali: CIN esposto e negli annunci, estintore e rilevatori di gas e monossido, comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore e identificazione di persona. Le trovi riassunte nell'articolo sulle regole 2026.
Imposta di soggiorno e contributo di accesso
Ogni comune della provincia decide se applicare l'imposta di soggiorno e con quali tariffe. Venezia la applica con importi diversi per zona e stagione; anche Chioggia e Jesolo la prevedono. Chi gestisce la casa deve incassarla dagli ospiti, versarla al Comune e presentare le dichiarazioni.
Il contributo di accesso di Venezia, il ticket per entrare in città, riguarda invece solo i visitatori in giornata nei giorni stabiliti dal Comune. Chi dorme a Venezia è esente. Lo spiego sempre nelle istruzioni d'arrivo, perché molti ospiti pensano di doverlo pagare e chiedono.
Quale zona conviene
Dipende dalla casa e da cosa vuoi tu. Per riassumere:
| Zona | Stagione | Pro | Contro |
|---|---|---|---|
| Centro storico | tutto l'anno | domanda altissima, prezzi alti | regole più rigide, logistica complicata |
| Isole | primavera-autunno | turismo tranquillo | spostamenti più lunghi per pulizie e manutenzioni |
| Mestre | tutto l'anno | casa raggiungibile in auto, gestione semplice | prezzo per notte più basso |
| Litorale | maggio-settembre | settimane intere, famiglie | inverno debole |
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