di Filippo ArtusoQuando un proprietario mi chiede quanto può rendere la sua casa in affitto breve, la risposta onesta è "dipende". Detta così, però, non aiuta nessuno. Per questo in questo articolo metto i numeri di un appartamento che gestisco io, in centro a Ferrara, presi dagli estratti di Airbnb. Non sono una promessa per la tua casa: servono a capire come si ragiona.
L'appartamento
È un bilocale a circa 500 metri dal Castello Estense: una camera da letto, un bagno, fino a quattro ospiti. Niente vista sul Duomo e niente terrazza. È una casa curata, pulita e messa bene in un punto comodo della città.
Su Airbnb ha una valutazione di 4,96 su 5 con 26 recensioni, il riconoscimento "Amato dagli ospiti" ed è nel miglior 5% degli alloggi della piattaforma. Te lo dico perché le recensioni pesano sugli incassi: un annuncio con voti alti compare più in alto nelle ricerche e si può permettere prezzi un po' più alti.
Gli incassi di tre mesi
Questi sono i bonifici arrivati da Airbnb, cioè quello che la piattaforma ha versato dopo aver tolto la sua commissione:
| Mese | Versato da Airbnb |
|---|---|
| Luglio 2026 | 1.716,83 € |
| Agosto 2026 | 2.192,06 € |
| Settembre 2026 | 2.657,90 € |
| Totale tre mesi | 6.566,79 € |
Settembre ha superato agosto del 21%. Molti pensano che una città come Ferrara lavori solo in piena estate, e invece a settembre la domanda è stata più alta. Ne parlo meglio nell'articolo sugli eventi che riempiono il calendario.
Il confronto con l'affitto tradizionale
Lo stesso appartamento, con un contratto classico, si affitterebbe a circa 800 € al mese. Ad agosto l'affitto breve ha portato 2.192,06 €, cioè 2,7 volte il canone: 1.392,06 € in più in un solo mese.
Attenzione a come si leggono questi numeri. "2,7 volte il canone" vuol dire +174%, non +270%. Lo specifico perché in giro si vedono conti fatti male, e un proprietario che decide su numeri gonfiati poi resta deluso.
Cosa non è compreso in quelle cifre
Qui sta la parte che molti annunci di gestori saltano. Il mio conto Airbnb ha la partita IVA, quindi Airbnb non trattiene tasse sui bonifici. Per chi affitta da privato, invece, Airbnb trattiene il 21% come acconto sulle tasse prima di versare: il bonifico è più basso, ma una buona parte delle imposte è già pagata.
In ogni caso, dalla cifra versata da Airbnb vanno ancora tolti:
- le tasse: con la cedolare secca sul primo immobile si paga il 21%; dal secondo immobile in affitto breve l'aliquota sale al 26%. Ho scritto una guida a parte su cedolare secca e partita IVA;
- le pulizie e la biancheria, che si pagano a ogni cambio di ospite;
- le utenze (luce, gas, internet, acqua), che con l'affitto tradizionale paga di solito l'inquilino;
- la percentuale di chi gestisce, se non fai tutto da solo;
- l'imposta di soggiorno, che però paga l'ospite: chi gestisce la incassa e la versa al Comune.
Con un 4+4, invece, il canone di 800 € è quasi tutto netto, a parte le tasse (anche lì c'è la cedolare secca, al 21% o al 10% con il canone concordato).
Quindi il confronto giusto non è 2.192 contro 800. È quello che resta a te alla fine del mese nei due casi. Nel bilocale di Ferrara la differenza resta ampia anche dopo le spese, ma va calcolata casa per casa. Per questo quando faccio una stima parto dalle spese e solo dopo guardo gli incassi.
Da cosa dipende il rendimento della tua casa
Due appartamenti simili possono rendere in modo molto diverso. Contano soprattutto quattro cose.
La posizione
A Ferrara il centro storico dentro le mura lavora tutto l'anno, con turisti, famiglie in visita agli studenti dell'Università e chi viene per lavoro. Fuori dalle mura conta molto la vicinanza a un servizio preciso, come l'ospedale di Cona o la stazione. Ne parlo nell'articolo sulle zone di Ferrara e dei Lidi.
Il prezzo
Un prezzo fisso tutto l'anno è il modo più rapido per perdere soldi. Nelle settimane piene vendi a poco, in quelle vuote resti fermo. Io aggiorno i prezzi di continuo, notte per notte, guardando la domanda e cosa fanno gli annunci vicini. Ho spiegato come nell'articolo sui prezzi dinamici.
Le foto e l'annuncio
Chi cerca casa su Airbnb sceglie in pochi secondi, quasi solo dalle foto. Un annuncio con foto scure e una descrizione di tre righe perde prenotazioni anche se la casa è bella.
Le recensioni
Rispondere in fretta, dare indicazioni chiare per l'arrivo e consegnare una casa pulita fa la differenza tra un 4,6 e un 4,96. Su questo lavoro molto: nell'appartamento di Ferrara le voci pulizia, check-in, comunicazione e precisione sono tutte a 5,0.
Quanto può rendere la tua
Una stima seria tiene conto di quattro cose: dove si trova la casa, quanti ospiti può ospitare, in che stato è e cosa c'è intorno nei mesi deboli. Con questi dati si può fare un calendario realistico mese per mese, togliere le spese e confrontare il risultato con quello che prenderesti con un contratto tradizionale.
Se il conto non torna, te lo dico. Ci sono case per cui l'affitto breve non conviene: troppo lontane da tutto, in condomini che lo vietano, o con spese di sistemazione che non si ripagano in tempi ragionevoli.
Vuoi sapere quanto può rendere la tua casa?
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