di Filippo ArtusoNegli ultimi due anni le regole sugli affitti brevi sono cambiate più volte, e alcune sono finite davanti ai giudici. In questo articolo metto in ordine quello che vale oggi per chi affitta casa a Ferrara, a Bologna o in provincia di Venezia. Prima le regole nazionali, che valgono ovunque, poi quelle locali.
Le norme cambiano spesso. Su tasse e casi particolari senti sempre il tuo commercialista.
Le regole che valgono in tutta Italia
Il CIN, il codice identificativo nazionale
Ogni casa affittata per brevi periodi deve avere il CIN. Si chiede online sulla banca dati del Ministero del Turismo e va indicato in ogni annuncio, su Airbnb, Booking o sul tuo sito, ed esposto all'esterno dell'edificio.
Dal 20 maggio 2026 si applica in pieno anche il regolamento europeo 2024/1028, che chiede alle piattaforme di controllare i codici: un annuncio senza CIN valido rischia di essere tolto.
Le sanzioni previste dalla legge sono pesanti: da 800 a 8.000 € per chi affitta senza CIN, da 500 a 5.000 € per chi non lo espone o non lo indica negli annunci. Ho dedicato un articolo a CIN e dotazioni di sicurezza.
Estintore e rilevatori
Per avere e mantenere il CIN la casa deve avere un estintore portatile a norma e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti. Chi non li ha rischia una sanzione da 600 a 6.000 €.
La comunicazione degli ospiti alla Questura
I dati di ogni ospite vanno inviati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Vale anche per i bambini e per chi resta una sola notte.
L'identificazione di persona
Il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato (sentenza n. 9101/2025) ha chiarito che gli ospiti vanno identificati di persona, confrontando il volto con il documento. Il check-in fatto solo con l'invio delle foto dei documenti e un codice o una cassetta per le chiavi non basta. Si può fare anche a distanza, purché ci sia un controllo visivo in tempo reale, per esempio in videochiamata. Ne parlo nell'articolo su Questura e identificazione degli ospiti.
Le tasse
Le regole fiscali del 2026 sono queste:
- la cedolare secca è al 21% sui redditi di un immobile, scelto da te in dichiarazione;
- sale al 26% sul secondo immobile in affitto breve;
- dal terzo immobile l'attività si considera d'impresa, quindi serve la partita IVA. Questa è la novità della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025): fino al 2025 la soglia era il quinto immobile.
Il conteggio comprende tutte le case che hai in affitto breve, anche in comuni diversi. Trovi i dettagli nella guida su cedolare secca e partita IVA.
L'imposta di soggiorno
La paga l'ospite, ma chi gestisce deve incassarla, versarla al Comune e presentare le dichiarazioni. Ferrara, Bologna e Venezia la applicano, ognuna con regole sue. Ho scritto un articolo apposta sull'imposta di soggiorno nelle tre città.
Ferrara e provincia
A Ferrara, a oggi, il Comune non ha fissato limiti al numero di giorni o di appartamenti in affitto breve. Valgono le regole nazionali qui sopra e quelle comunali sull'imposta di soggiorno. Negli altri comuni della provincia, da Comacchio a Cento, le regole sull'imposta cambiano da comune a comune: prima di partire si controllano sul sito del Comune. A Ferrara, dal 1° gennaio 2026, l'imposta si paga fino a sette notti consecutive (prima erano cinque).
Sulla legge regionale dell'Emilia-Romagna c'è una novità recente. La legge n. 10 del 2025 obbligava a cambiare la destinazione d'uso della casa, da abitazione a "locazione breve", con una pratica edilizia. Il 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale, con la sentenza n. 164/2026, ha dichiarato illegittimi gli articoli che lo prevedevano, perché imponevano l'obbligo in modo indistinto su tutto il territorio regionale. Comuni e Regione possono ancora adottare misure mirate su zone precise, ma l'obbligo generale è caduto.
Bologna
A Bologna la situazione è più movimentata. Il Comune aveva introdotto con il piano urbanistico regole più strette per il centro storico, tra cui il divieto di affitto turistico per gli appartamenti sotto i 50 metri quadri. Il Consiglio di Stato le ha annullate per un vizio nella procedura di approvazione, e per ora quelle regole non si applicano.
Dopo la sentenza della Corte costituzionale di ottobre 2026, il Comune ha dichiarato di voler andare avanti con una suddivisione della città in zone e limiti solo nelle aree più sature, a partire dal centro storico. Non si conoscono ancora le soglie precise.
In pratica: oggi a Bologna si può affittare per brevi periodi rispettando le regole nazionali, ma se stai pensando di comprare o ristrutturare una casa in centro per farne un affitto breve, conviene aspettare le nuove regole o almeno tenerle in conto. Approfondisco nell'articolo sulle zone di Bologna.
Venezia e provincia
Il Veneto
In Veneto chi affitta per brevi periodi in forma non imprenditoriale comunica l'alloggio alla Regione tramite il portale ROSS1000, che assegna il codice identificativo regionale; con quel passaggio si ottiene anche il CIN. Chi lo fa come impresa deve presentare anche la SCIA al SUAP del Comune.
Il Comune di Venezia
Per la città di Venezia c'è un regolamento sperimentale sulle locazioni turistiche, adottato dalla Giunta nell'ottobre 2024. Fissa una soglia di 120 giorni all'anno, anche non consecutivi. Chi vuole superarla deve iscriversi a un registro con una SCIA e rispettare alcuni obblighi, tra cui l'accoglienza degli ospiti di persona e un recapito raggiungibile 24 ore su 24.
Il regolamento è sperimentale fino al 31 dicembre 2026 e il suo percorso in Consiglio comunale è stato discusso a lungo. Le fonti non concordano su cosa si applichi esattamente oggi, quindi se hai una casa in centro storico a Venezia verifichiamo insieme la situazione aggiornata con il Comune prima di partire. Ho raccolto tutto quello che serve sapere nell'articolo su Venezia e il suo litorale.
Il contributo di accesso
Il ticket d'ingresso a Venezia riguarda i turisti in giornata, nei giorni stabiliti dal Comune. Chi dorme in città è esente, perché paga già l'imposta di soggiorno. Conviene comunque spiegarlo agli ospiti nelle istruzioni d'arrivo, perché molti non lo sanno.
Riassunto in una tabella
| Regola | Ferrara e provincia | Bologna | Venezia e provincia |
|---|---|---|---|
| CIN, estintore, rilevatori | sì | sì | sì |
| Alloggiati Web entro 24 ore | sì | sì | sì |
| Identificazione di persona o in video | sì | sì | sì |
| Imposta di soggiorno | sì (Ferrara: fino a 7 notti) | sì | sì, con regole che cambiano tra i comuni |
| Limiti comunali | nessuno a Ferrara, a oggi | in preparazione, per zone | regolamento sperimentale dei 120 giorni in città |
Se le regole ti sembrano troppe
Sono tante, e cambiano spesso. Chi gestisce case per lavoro le segue ogni settimana. Con Porta Blu ce ne occupiamo noi: CIN, Questura, identificazione degli ospiti, imposta di soggiorno. Tu resti il proprietario e ricevi gli incassi sul tuo conto. Scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto per una stima gratuita della tua casa.
