di Filippo ArtusoMolti proprietari pensano che per fare affitto breve serva rifare la casa da capo, con mobili nuovi e un arredatore. Di solito non è così. Nella maggior parte dei casi conviene tenere quello che funziona, cambiare poche cose che si vedono in foto e spendere bene in quelle che gli ospiti usano ogni giorno.
In questo articolo ti spiego come ragiono quando preparo un bilocale. Non metto prezzi: cambiano troppo da negozio a negozio e da un anno all'altro. Ti do invece un metodo per costruire il tuo budget.
Prima di comprare: guarda la casa con gli occhi dell'ospite
Prima di fare la lista della spesa, prova a passare una notte nella casa come se fossi un ospite. Ti accorgerai di cose che da proprietario non vedi: la luce che manca accanto al letto, la presa lontana dal comodino, la doccia che allaga il bagno, la tapparella che non chiude bene, il rumore della strada.
Poi guarda le foto degli annunci simili al tuo nella stessa zona, soprattutto quelli con le recensioni migliori. Capirai cosa si aspettano gli ospiti a quel prezzo.
Il metodo: tre colonne per ogni stanza
Per ogni stanza scrivi tre colonne:
- indispensabile: senza queste cose l'ospite si lamenta o non prenota;
- utile: migliora il soggiorno e le recensioni;
- in più: fa bella figura in foto, ma si può aggiungere dopo.
Parti comprando tutto quello che è nella prima colonna. La seconda la completi con i primi incassi. La terza aspetta.
Dove non risparmiare
Letto e materasso
È la prima cosa che un ospite giudica, perché ci passa otto ore. Un materasso vecchio o troppo morbido si paga in recensioni. Insieme al materasso servono un coprimaterasso impermeabile, cuscini di due tipi (alti e bassi) e un piumone per stagione.
Biancheria
Servono almeno due o tre cambi completi per ogni letto: uno in casa, uno in lavanderia, uno di scorta. Lenzuola e asciugamani bianchi sono la scelta più pratica: si lavano ad alta temperatura, si abbinano tra loro e in foto danno subito l'idea di pulito.
Pulizia percepita
Gli ospiti perdonano un mobile datato, non una macchia. Fughe annerite, una doccia con il calcare, un divano con il tessuto rovinato: sono le cose da sistemare per prime. Nel bilocale che gestisco a Ferrara la pulizia ha un voto di 5,0 su 5, e una recensione la descrive così: "Appartamento con clima caldo ed accogliente, estremamente pulito, curato e dotato di ogni comfort".
Aria condizionata e riscaldamento
A Ferrara, a Bologna e sul litorale veneziano le estati sono calde e umide. Una casa senza aria condizionata, in luglio e agosto, perde prenotazioni e prende recensioni basse. Se non c'è, è spesso il primo investimento da valutare.
Wi-Fi
Deve funzionare bene in tutta la casa. Chi viaggia per lavoro, e anche molti turisti, lo considerano indispensabile.
Dove si può risparmiare
- Mobili contenitori e tavoli: se sono solidi e puliti vanno bene anche se non nuovi. Una mano di vernice o maniglie nuove cambiano molto.
- Decorazioni: poche e scelte bene. Una casa piena di soprammobili sembra disordinata in foto ed è più lunga da pulire.
- Elettrodomestici piccoli: servono semplici e robusti, non di design.
La cucina
In un bilocale per affitti brevi la cucina deve permettere di preparare una colazione e una cena semplice. La lista minima: pentole e padelle di misure diverse, piatti, bicchieri e posate per il doppio degli ospiti, moka o macchina del caffè, bollitore, tagliere, coltelli che tagliano, colino, apribottiglie, tovagliette e strofinacci. Più olio, sale, zucchero e caffè per il primo giorno.
Per chi resta più notti, come i familiari di pazienti vicino agli ospedali o chi lavora in trasferta, la cucina conta ancora di più.
Il bagno
Asciugacapelli, un tappetino antiscivolo, ganci per gli asciugamani, uno specchio con una buona luce e spazio per appoggiare le proprie cose. Il bagno è una delle stanze più fotografate: tienilo semplice e luminoso.
Le cose piccole che finiscono nelle recensioni
- tende oscuranti in camera;
- una luce da lettura per ogni lato del letto;
- prese e caricatori vicino al letto;
- appendiabiti e uno spazio dove aprire la valigia;
- ferro e asse da stiro;
- uno stendino;
- un armadio chiuso a chiave per le cose del proprietario.
Pensare alle foto
Ogni scelta va pensata anche per le foto, perché è da lì che gli ospiti decidono. Colori chiari e neutri, letti fatti con cura, niente oggetti personali in giro, luce naturale. Una sola parete con un colore deciso o un quadro grande aiuta l'annuncio a farsi ricordare.
Dopo l'arredamento, le foto meritano attenzione quanto i mobili. Ne parlo nell'articolo sugli errori di chi gestisce da solo.
Le dotazioni obbligatorie
Prima del primo ospite ricordati di estintore e rilevatori di gas e monossido di carbonio, obbligatori per il CIN. Li trovi nell'articolo su CIN e sicurezza.
Con Porta Blu
Quando prendiamo in gestione una casa, la guardiamo insieme al proprietario e prepariamo la lista delle tre colonne. Spesso basta meno di quanto si teme. Se hai un appartamento a Ferrara, a Bologna o in provincia di Venezia, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto per una stima gratuita.
