di Filippo ArtusoLe tasse sono la domanda che mi fanno più spesso, subito dopo "quanto rende". In questo articolo spiego le regole del 2026 in modo semplice, con un avvertimento: non sono un commercialista. Uso queste regole ogni giorno, ma la scelta del regime giusto per te va fatta con chi conosce tutta la tua situazione fiscale.
Cosa si intende per "locazione breve"
Per il fisco una locazione breve è un affitto di una casa a uso abitativo:
- che dura al massimo 30 giorni;
- fatto da una persona fisica, fuori da un'attività d'impresa;
- che può comprendere la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.
Se aggiungi servizi diversi, come la colazione, l'attività può diventare un'altra cosa, con regole diverse. Qui parlo del caso più comune: un proprietario privato che affitta casa per brevi periodi.
La cedolare secca nel 2026
La cedolare secca è un'imposta fissa che sostituisce l'IRPEF e le addizionali sui redditi dell'affitto. Le due aliquote, 21% e 26%, ci sono dal 2024 e la Legge di Bilancio 2026 (legge 199 del 2025) le ha confermate. Ha cambiato invece la soglia oltre la quale l'affitto breve diventa un'impresa. Oggi funziona così:
| Immobili in affitto breve | Aliquota |
|---|---|
| Il primo, scelto da te in dichiarazione | 21% |
| Il secondo | 26% |
| Dal terzo in poi | l'attività si considera d'impresa |
Il 21% si applica a un solo immobile, quello che indichi tu nella dichiarazione dei redditi. Conviene scegliere quello che rende di più, così il risparmio è più alto.
Il conteggio comprende tutte le case che affitti per brevi periodi, anche in comuni diversi. Una casa a Ferrara e una ai Lidi di Comacchio sono due immobili.
Cedolare secca o regime ordinario?
Con il regime ordinario il reddito dell'affitto si somma agli altri redditi e si paga l'IRPEF con le aliquote a scaglioni, più le addizionali regionali e comunali. In cambio c'è una riduzione forfettaria del 5% sul reddito.
In generale la cedolare conviene a chi ha già redditi medi o alti, perché evita che l'affitto venga tassato con l'aliquota IRPEF più alta. Il regime ordinario può convenire a chi ha redditi bassi. Sono situazioni in cui il commercialista fa i conti in pochi minuti: chiedili prima di scegliere.
La ritenuta delle piattaforme
Le piattaforme e gli intermediari che incassano i pagamenti degli ospiti per tuo conto devono trattenere una ritenuta del 21% sull'importo e versarla allo Stato. Airbnb lo fa dal 1° gennaio 2024 per chi affitta da privato, senza partita IVA: quello che ti arriva sul conto è già al netto di questa trattenuta e della commissione.
La ritenuta vale come acconto sulle tasse. In pratica:
- a inizio anno la piattaforma ti manda la Certificazione Unica con gli importi e le ritenute;
- in dichiarazione indichi tutti i redditi dell'affitto breve;
- la ritenuta già versata si scala dall'imposta dovuta.
Se l'immobile è il primo, con la cedolare al 21%, la ritenuta copre in gran parte l'imposta. Sul secondo, al 26%, resta da versare la differenza. Con il regime ordinario il conto dipende dalla tua aliquota IRPEF.
Booking e altri portali si comportano in modo diverso a seconda di chi incassa il pagamento. Se l'ospite paga direttamente a te, nessuno trattiene niente e tutto va dichiarato da te.
Dal terzo immobile: partita IVA
Fino al 2025 l'attività di affitto breve si considerava d'impresa dal quinto immobile in poi. Dal 2026 la soglia è scesa: con tre o più case in affitto breve nello stesso anno si presume l'attività d'impresa.
Cosa cambia:
- serve la partita IVA, con le relative spese di gestione;
- i redditi seguono le regole del reddito d'impresa, non più la cedolare secca;
- ci sono obblighi in più, a partire dalla SCIA al Comune.
Se oggi hai due case in affitto breve e pensi di aggiungerne una terza, fai prima i conti con il commercialista. In alcuni casi conviene affittare la terza con un contratto diverso, per esempio per studenti, e restare sotto la soglia. Ne parlo nell'articolo su affitto breve, 4+4 o contratto per studenti.
Le spese si possono scaricare?
Con la cedolare secca no: è un'imposta fissa sull'incasso, senza deduzioni. Con il regime ordinario c'è solo la riduzione forfettaria del 5%. Spese come pulizie, utenze e la percentuale del gestore non abbassano le tasse da pagare per un privato.
Per questo nei conti della stima tolgo prima le tasse calcolate sull'incasso e poi le spese, e non il contrario.
Esempio con numeri tondi
Prendiamo un appartamento, l'unico in affitto breve del proprietario, con 20.000 € di canoni lordi in un anno, cioè le somme pagate dagli ospiti per l'affitto. Con la cedolare secca al 21% l'imposta è di 4.200 €. Se Airbnb ha già trattenuto il 21% su tutto, in dichiarazione non resta quasi nulla da versare.
Se lo stesso proprietario ha un secondo appartamento con altri 20.000 €, su quello paga il 26%, cioè 5.200 €. La ritenuta del 21% copre 4.200 €, e i restanti 1.000 € si versano con la dichiarazione.
Sono numeri d'esempio per capire il meccanismo. I tuoi dipendono da cosa incassi e da come sono strutturate le prenotazioni.
L'imposta di soggiorno non è un reddito
L'imposta di soggiorno che incassi dagli ospiti non è un tuo reddito: la riscuoti per conto del Comune e la versi. Non va tassata, ma va dichiarata con il modello apposito entro il 30 giugno. Ho scritto un articolo sull'imposta di soggiorno.
Con Porta Blu
Noi non facciamo le dichiarazioni dei redditi: quelle restano al tuo commercialista. Quello che facciamo è dargli tutto in ordine: incassi per piattaforma, ritenute, imposta di soggiorno versata. Gli incassi arrivano direttamente sul tuo conto e le nostre fatture sono separate.
Se vuoi sapere quanto può rendere la tua casa a Ferrara, Bologna o in provincia di Venezia, tasse comprese, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto. La stima è gratuita.
