di Filippo Artuso"Ma se la casa resta vuota?" È la paura più comune di chi pensa all'affitto breve, ed è giusta. Con un 4+4 incassi ogni mese, piena o vuota che sia la tua agenda. Con l'affitto breve incassi solo le notti prenotate.
La domanda giusta allora è: quante notti al mese servono perché l'affitto breve renda almeno quanto il contratto tradizionale? Si calcola con carta e penna, e in questo articolo ti mostro come.
I dati che servono
Per fare il conto ti servono sei numeri:
- il canone che prenderesti con un contratto tradizionale;
- il prezzo medio per notte che puoi chiedere;
- la durata media di un soggiorno;
- il costo di pulizie e biancheria per ogni cambio di ospite;
- la commissione della piattaforma;
- le utenze mensili, che con l'affitto breve paghi tu.
Le tasse le consideriamo in tutti e due i casi. IMU e spese di condominio le paghi comunque, con l'uno e con l'altro contratto, quindi si possono lasciare fuori dal confronto.
Il metodo in tre passaggi
Passaggio 1: quanto ti resta con il contratto tradizionale
Prendi il canone mensile e togli le tasse. Questo è il numero da battere.
Passaggio 2: quanto ti resta per ogni notte di affitto breve
Prendi il prezzo medio per notte e togli:
- le tasse, calcolate sul prezzo;
- la commissione della piattaforma;
- la quota di pulizia, cioè il costo di una pulizia diviso il numero medio di notti per soggiorno.
Passaggio 3: quante notti servono
Somma il numero da battere e le utenze del mese, poi dividi per quello che ti resta per ogni notte. Il risultato è il numero di notti al mese oltre il quale l'affitto breve rende di più.
Un esempio passo per passo
Uso numeri tondi d'esempio, non quelli di una casa reale. Servono solo a capire il metodo.
Il contratto tradizionale. Canone di 800 € al mese, cedolare secca al 21%. Restano 632 €.
L'affitto breve. Prezzo medio di 90 € a notte, soggiorni medi di 3 notti, pulizia e biancheria a 45 € per cambio, commissione della piattaforma al 15%, utenze per 120 € al mese, tasse al 21%.
Per ogni notte:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo per notte | 90,00 € |
| Tasse (21%) | − 18,90 € |
| Commissione (15%) | − 13,50 € |
| Pulizia (45 € diviso 3 notti) | − 15,00 € |
| Resta per ogni notte | 42,60 € |
Notti necessarie: (632 € + 120 €) diviso 42,60 € = 17,7. Arrotondando, servono 18 notti al mese, cioè la casa prenotata circa il 60% del tempo.
Oltre le 18 notti, ogni notte in più sono 42,60 € in più rispetto al 4+4. Con 24 notti prenotate, all'incirca l'80% del mese, ti restano circa 900 € contro i 632 € del contratto tradizionale.
Cosa succede se cambia il prezzo
Rifacciamo lo stesso conto con un prezzo medio di 70 € a notte invece di 90 €. Per ogni notte restano 29,80 €, e le notti necessarie diventano 26, cioè quasi il 90% del mese. Un obiettivo difficile da raggiungere tutto l'anno.
Venti euro di differenza sul prezzo medio cambiano completamente il risultato. Per questo il prezzo non si decide a occhio e non si lascia fisso: va aggiornato ogni settimana in base alla domanda. Ne parlo nell'articolo sui prezzi dinamici.
Cosa succede se cambia la durata dei soggiorni
Se gli ospiti restano in media 2 notti invece di 3, la pulizia pesa 22,50 € a notte invece di 15. Con soggiorni di 5 notti scende a 9 €. Soggiorni più lunghi vogliono dire meno pulizie e più margine. Per questo, in alcune zone, conviene impostare un soggiorno minimo di due o tre notti, oppure sconti settimanali.
E con un gestore?
Se affidi la casa a un gestore, al passaggio 2 togli anche la sua percentuale. Il numero di notti necessarie sale, ma in cambio non sei tu a occuparti di ospiti, pulizie, prezzi e pratiche. Con un gestore bravo, prezzi più curati e recensioni migliori possono alzare il prezzo medio e le notti prenotate. Se non succede, il conto lo vedi subito.
I numeri veri di Ferrara
Per un confronto reale, nel bilocale che gestisco in centro a Ferrara il contratto tradizionale renderebbe circa 800 € al mese. Ad agosto 2026 Airbnb ha versato 2.192,06 €, già tolta la sua commissione, e a settembre 2.657,90 €. Sono mesi buoni, e da quelle cifre vanno ancora tolte tasse, pulizie e utenze. Ma mostrano quanto spazio c'è sopra la soglia quando prezzi, annuncio e recensioni funzionano. Trovi tutti i dettagli nell'articolo su quanto rende un affitto breve a Ferrara.
Quando l'affitto breve non conviene
Il calcolo serve anche a capire quando lasciar perdere. Se nella tua zona gli annunci simili al tuo sono prenotati meno della soglia che hai calcolato, o se il prezzo medio realistico è troppo basso, il contratto tradizionale o quello per studenti possono essere scelte migliori. Ne parlo nell'articolo su affitto breve, 4+4 o studenti.
Vuoi il calcolo sulla tua casa?
Quando preparo una stima faccio esattamente questo conto, con i prezzi e i calendari degli annunci della tua zona. Se hai una casa in provincia di Ferrara, in provincia di Venezia o a Bologna, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto: la stima è gratuita.
