di Filippo ArtusoMolti proprietari mettono un prezzo all'annuncio il primo giorno e non lo toccano più. Magari 80 € a notte, sempre, dal martedì di novembre al sabato del Carnevale. È comodo, ma è uno dei modi più rapidi per perdere soldi con l'affitto breve, e lo fa in due direzioni contemporaneamente.
I due errori del prezzo fisso
Il primo errore è svendere le notti più richieste. Quando in città c'è una fiera, un festival o un ponte, gli ospiti sono disposti a pagare molto di più. Se il tuo prezzo resta quello di sempre, la tua casa è la prima a essere prenotata e incassi meno di quanto avresti potuto.
Il secondo errore è restare vuoti nelle notti deboli. In una domenica di gennaio pochi viaggiano, e chi lo fa sceglie l'annuncio più conveniente. Se il tuo prezzo è quello dei mesi buoni, la notte resta vuota, e una notte vuota non si recupera più.
Cosa vuol dire prezzo dinamico
Prezzo dinamico vuol dire che ogni notte ha il suo prezzo, deciso in base alla domanda di quel giorno. Vuol dire guardarlo con regolarità e chiedersi: per questa data, in questa zona, quanto è disposto a pagare un ospite per una casa come la mia?
I fattori che cambiano il prezzo giusto
Il giorno della settimana
In una città d'arte come Ferrara o Venezia il venerdì e il sabato valgono più del martedì. Vicino alla fiera di Bologna o agli ospedali può succedere il contrario, perché chi viaggia per lavoro arriva in settimana.
La stagione
Al mare il prezzo di luglio e agosto non c'entra niente con quello di novembre. In città le differenze sono più piccole, ma ci sono. Nel bilocale che gestisco a Ferrara, settembre 2026 ha incassato più di agosto: non sempre la stagione forte è quella che pensiamo.
Gli eventi
Fiere, concerti, festival, ponti e feste spostano la domanda in modo prevedibile. Le date si conoscono mesi prima, quindi i prezzi si possono alzare con anticipo. Ho raccolto i principali nell'articolo sugli eventi a Ferrara, Bologna e Venezia.
Quanto manca alla data
Una notte tra quattro mesi e una notte tra quattro giorni non hanno lo stesso valore. Se a pochi giorni la casa è ancora libera, conviene abbassare. Se invece è libera solo la tua e gli annunci intorno sono tutti pieni, si può alzare.
Cosa fanno gli altri
Il prezzo giusto dipende anche dagli annunci simili nella tua zona: quanto chiedono e quanto sono pieni i loro calendari. Se tutti sono prenotati e tu no, probabilmente sei troppo caro. Se tu sei pieno con mesi d'anticipo, probabilmente sei troppo economico.
La durata del soggiorno
Una notte singola tra due prenotazioni, che nessuno prenoterà mai da sola, si può offrire a un prezzo più basso, oppure si può togliere il soggiorno minimo solo per quella data. Per i soggiorni di una settimana o di un mese gli sconti dedicati aiutano a riempire i periodi deboli.
Gli strumenti
Airbnb ha una funzione che suggerisce i prezzi in automatico, e ci sono servizi a pagamento che si collegano alle piattaforme e calcolano un prezzo per ogni notte. Sono utili, ma vanno controllati: un algoritmo non sa che nella tua via c'è un cantiere, che il tuo appartamento ha il posto auto o che la settimana dopo c'è il Buskers Festival se nessuno glielo dice.
Io lavoro con un foglio prezzi notte per notte, che aggiorno guardando i calendari degli annunci vicini, gli eventi in arrivo e l'andamento delle prenotazioni.
Le regole che uso
- Un prezzo minimo. Sotto quella cifra la notte non conviene, perché pulizie e spese si mangiano tutto. Il conto per trovarlo è nell'articolo su quante notti servono perché l'affitto breve convenga.
- Le date calde si aprono con il prezzo già alzato. Abbassare dopo è facile, alzare quando la casa è già prenotata è impossibile.
- Un controllo regolare. Le date dei prossimi trenta giorni si guardano spesso, quelle più lontane con meno frequenza.
- Niente gara al ribasso. Abbassare troppo porta ospiti meno attenti alla casa e recensioni più basse. Meglio una notte vuota in più che un ospite sbagliato.
Prezzo e recensioni vanno insieme
Un annuncio con recensioni alte può chiedere di più. Il bilocale di Ferrara ha 4,96 su 5 con 26 recensioni ed è nel miglior 5% degli alloggi su Airbnb. Questo permette di tenere prezzi più alti a parità di zona, e prezzi giusti portano ospiti contenti, che lasciano recensioni buone. Per questo prezzi e cura dell'ospite si lavorano insieme. Ne parlo anche nell'articolo sulle recensioni negative.
Con Porta Blu
Aggiornare i prezzi è uno dei lavori principali che facciamo per i proprietari, per ogni casa e per ogni notte. Se vuoi sapere quanto può rendere la tua casa a Ferrara, Bologna o in provincia di Venezia con prezzi curati, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto. La stima è gratuita.
