di Filippo ArtusoLa risposta breve è no: per affittare casa per brevi periodi non serve chiedere il permesso all'assemblea di condominio. La risposta completa è più lunga, perché in alcuni casi il condominio può davvero impedirlo. Tutto dipende da cosa c'è scritto nel regolamento e da che tipo di regolamento è.
Prima di mettere online un annuncio a Ferrara, a Bologna o a Venezia, il regolamento di condominio è il primo documento che chiedo di leggere.
Due tipi di regolamento
Molti proprietari non sanno che esistono due tipi di regolamento condominiale, con poteri molto diversi.
Il regolamento assembleare
È quello approvato dall'assemblea a maggioranza. Può regolare l'uso delle parti comuni: orari di silenzio, uso dell'ascensore, del cortile, dei bidoni della raccolta differenziata, del portone. Non può invece limitare quello che fai dentro casa tua. Un regolamento assembleare, o una delibera presa a maggioranza, non può vietarti l'affitto breve.
Il regolamento contrattuale
È quello accettato da tutti i proprietari, di solito perché scritto dal costruttore e richiamato in ogni atto di acquisto, oppure approvato all'unanimità. Questo tipo di regolamento può porre limiti anche all'uso degli appartamenti, per esempio vietando di destinarli ad albergo, pensione o "case di alloggio".
Se il tuo regolamento è contrattuale e contiene una clausola di questo tipo, il condominio può avere titolo per contestare l'affitto breve.
Cosa dice la Cassazione
Le sentenze negli anni sono andate in direzioni diverse, a seconda di come era scritta la clausola.
Nel 2017 la Cassazione (sentenza n. 22711) ha stabilito che il divieto di destinare gli appartamenti a pensione o albergo non si estende automaticamente all'affitto per brevi periodi. Affittare una casa ammobiliata per qualche giorno, senza servizi alberghieri, è una cosa diversa.
Altre decisioni hanno invece letto in modo ampio i divieti di "case di alloggio", considerandoli validi anche contro affittacamere e bed and breakfast.
Nel gennaio 2026 la Cassazione (ordinanza n. 1105) è tornata sul tema. Ha detto che un regolamento contrattuale può limitare l'uso degli appartamenti anche senza nominare espressamente gli affitti brevi, per esempio quando vieta attività che disturbano la tranquillità o compromettono il decoro dell'edificio. I giudici hanno guardato all'effetto concreto dell'attività più che al suo nome.
Conta quindi la formulazione esatta della clausola. In caso di dubbio serve il parere di un avvocato.
Il CIN non risolve il problema
Avere il CIN e tutte le carte in regola con il Comune non mette al riparo da un divieto condominiale valido. Sono due piani diversi: il CIN riguarda i rapporti con lo Stato, il regolamento riguarda i rapporti con gli altri proprietari.
Come capire cosa dice il tuo regolamento
I passaggi da fare sono questi:
- recuperare il regolamento, dall'amministratore o dall'atto di acquisto;
- capire se è contrattuale: di solito lo è se è allegato o richiamato nel rogito, o se è stato trascritto nei registri immobiliari;
- cercare clausole sulla destinazione degli appartamenti: albergo, pensione, affittacamere, case di alloggio, attività commerciali, uso diverso dall'abitazione;
- leggere le regole sulle parti comuni, che valgono comunque anche per gli ospiti.
Se il regolamento è solo assembleare, o se non contiene limiti sull'uso degli appartamenti, l'affitto breve è possibile. Restano da rispettare le regole sulle parti comuni.
Il vero tema: i vicini
Anche quando il regolamento lo permette, i problemi nascono quasi sempre dai rapporti con i vicini: valigie trascinate alle due di notte, portone lasciato aperto, sacchetti dell'immondizia abbandonati, musica alta. Un condominio arrabbiato può rendere la vita difficile, anche senza un divieto scritto.
Questi problemi si prevengono:
- con regole della casa chiare, scritte in più lingue e mandate prima dell'arrivo;
- con istruzioni precise sulla raccolta differenziata, che a Ferrara, Bologna e Venezia funziona in modo diverso e confonde i turisti;
- con un rilevatore di rumore, che misura solo i decibel e non registra le voci, e permette di intervenire alla prima festa;
- con un numero di telefono che risponde davvero, da dare anche all'amministratore e ai vicini più vicini;
- con l'identificazione di ogni ospite, che scoraggia chi cerca una casa per una festa.
Cosa succede in caso di contestazione
Se un vicino o l'amministratore si lamenta, la prima cosa da fare è ascoltare e capire il problema concreto. Spesso è un episodio preciso, come un ospite rumoroso, e si risolve con una regola in più o una telefonata.
Se invece il condominio sostiene che il regolamento vieta l'affitto breve, serve un avvocato che legga la clausola. Non smettere e non continuare per principio prima di aver capito chi ha ragione.
Un esempio di regole della casa
Questo è un esempio di regole che puoi adattare alla tua casa e mandare agli ospiti prima dell'arrivo:
- silenzio dalle 22 alle 8, anche nelle scale e nel cortile;
- niente feste ed eventi, e nessun ospite in più rispetto alla prenotazione;
- il portone del condominio va sempre chiuso;
- la raccolta differenziata si fa così: [istruzioni del tuo comune e orari di ritiro];
- è vietato fumare in casa e sui balconi;
- per qualsiasi problema scrivi o chiama questo numero, a qualsiasi ora.
Le regole funzionano se sono poche e chiare. Su Airbnb si possono inserire nell'annuncio e l'ospite le accetta al momento della prenotazione.
Con Porta Blu
Prima di accettare una casa in gestione leggiamo il regolamento di condominio insieme al proprietario. Se c'è una clausola dubbia lo diciamo subito, prima di spendere un euro. Nelle case che gestiamo ci sono rilevatori di rumore, regole della casa scritte e un numero sempre raggiungibile.
Se hai un appartamento in condominio a Ferrara, a Bologna o in provincia di Venezia, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto per una stima gratuita.
