Come scegliere un gestore di affitti brevi: checklist e contratto di gestione

Affidare la propria casa a qualcuno è una scelta di fiducia. Dentro ci sono anni di sacrifici, a volte i ricordi di famiglia, e da quel momento ci entreranno persone che non conosci. Scegliere chi la gestisce merita lo stesso tempo che dedicheresti a scegliere un inquilino per otto anni.

Lo so che è strano leggere questa guida sul sito di chi fa proprio questo lavoro. Ma le domande qui sotto sono quelle che vorrei mi facesse ogni proprietario, e sono le stesse che puoi fare a chiunque altro.

Le domande da fare

1. Dove arrivano i soldi?

È la prima domanda e la più importante. Gli incassi devono arrivare direttamente sul conto del proprietario, oppure il gestore li incassa e poi li gira? Nel secondo caso chiedi con che tempi e con quale rendiconto.

Con Porta Blu gli incassi arrivano direttamente sul conto del proprietario, e la nostra percentuale la fatturiamo a parte.

2. Quanto costa, davvero?

Chiedi una risposta scritta su:

• costi per iniziare: c'è una quota di attivazione o di avvio?
• la percentuale: su cosa si calcola, sul totale pagato dall'ospite o su quanto arriva dopo la commissione della piattaforma?
• pulizie e biancheria: chi le paga, l'ospite, il proprietario o il gestore?
• piccole spese e manutenzioni: chi le autorizza e fino a che cifra?
• costi di uscita: cosa succede se vuoi interrompere?

Due offerte con la stessa percentuale possono costare cifre molto diverse alla fine dell'anno, a seconda di queste voci.

3. Cosa fa e cosa non fa?

Fatti dare l'elenco dei servizi compresi: annuncio e foto, prezzi, messaggi con gli ospiti, accoglienza e identificazione, Questura, imposta di soggiorno, pulizie, biancheria, manutenzione, gestione delle recensioni, gestione dei danni. Tutto quello che non c'è nell'elenco, prima o poi, toccherà a te.

4. Ha risultati da mostrare?

Chiedi di vedere annunci che gestisce già, con le loro recensioni. Le recensioni sono pubbliche e non si possono inventare. Se ti mostra numeri di incasso, chiedi da dove vengono e cosa comprendono.

Io mostro i numeri dell'appartamento che gestisco in centro a Ferrara, con gli screenshot di Airbnb: 2.192,06 € versati ad agosto 2026, 2.657,90 € a settembre, 4,96 su 5 con 26 recensioni, miglior 5% degli alloggi. E spiego sempre cosa c'è dentro quelle cifre e cosa no.

5. Le pratiche sono in regola?

Chiedi chi si occupa di CIN, comunicazioni alla Questura, identificazione degli ospiti e imposta di soggiorno, e come. Le sanzioni, se qualcosa va storto, arrivano al proprietario. Ho riassunto le regole nell'articolo sulle regole 2026 a Ferrara, Bologna e Venezia.

6. Chi risponde alle emergenze?

Un ospite che alle undici di sera non riesce a entrare, una perdita d'acqua di domenica: chi risponde, e in quanto tempo? Chi è la persona fisica che va sul posto?

7. Posso vedere la casa quando voglio?

Un gestore serio non ha problemi a farti vedere la casa quando è libera, e a farti controllare il lavoro di chi pulisce.

I segnali d'allarme

Ci sono alcune cose che mi farebbero riflettere:

• promesse di incasso precise prima ancora di aver visto la casa;
• un contratto che non si può leggere con calma a casa propria;
• l'impossibilità di vedere i propri numeri, prenotazione per prenotazione;
• penali alte per uscire dal contratto;
• risposte vaghe su chi si occupa di Questura e imposta di soggiorno;
• l'annuncio della tua casa intestato al gestore senza che tu possa vederlo.

Cosa deve dire il contratto di gestione

Il contratto di gestione, che spesso si chiama mandato, regola il rapporto tra te e il gestore. Prima di firmare controlla che contenga almeno:

• chi sono le parti e quale immobile si gestisce;
• i servizi compresi, elencati uno per uno;
• il compenso: percentuale, base su cui si calcola, quando si paga;
• chi incassa i pagamenti degli ospiti e su quale conto arrivano;
• le spese: quali sono a carico del proprietario, fino a che cifra il gestore può spendere senza chiedere;
• gli adempimenti di legge di cui si occupa il gestore (Questura, imposta di soggiorno, CIN);
• i danni: chi li gestisce con l'ospite, la piattaforma e l'assicurazione;
• l'uso della casa da parte del proprietario: come bloccare le date per sé o per la famiglia;
• la durata e il recesso: quanto dura, con che preavviso si esce, cosa succede alle prenotazioni già fatte;
• il rendiconto: ogni quanto e in che forma ricevi i numeri;
• la privacy: come vengono trattati i dati degli ospiti.

Le prenotazioni già confermate al momento dell'uscita sono un punto delicato: decidi prima chi le porta a termine e come si dividono gli incassi.

La domanda che conta di più

Alla fine, tutte queste domande servono a capire una cosa: il gestore guadagna quando guadagni tu? Se il suo compenso è una percentuale sugli incassi, ha tutto l'interesse a tenere la casa piena e ben recensita. Se guadagna comunque, con quote fisse, extra e penali, l'interesse è meno allineato.

Per questo con Porta Blu iniziare costa 0 € e prendiamo solo una percentuale sugli incassi. Guadagniamo solo se guadagni tu.

Fammi tutte le domande

Se hai una casa in provincia di Ferrara, in provincia di Venezia o a Bologna, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto. Rispondo a tutte le domande di questa lista e ti preparo una stima gratuita.