di Filippo Artuso"E se mi distruggono casa?" Me lo chiedono quasi tutti i proprietari al primo incontro. La paura è comprensibile. Può capitare un bicchiere rotto, una macchia sul divano, un asciugamano rovinato, e qualche volta qualcosa di più serio. In ogni caso conviene sapere esattamente cosa fare, perché i tempi per chiedere un rimborso sono stretti.
Passo 1: documentare subito
Appena ti accorgi del danno, prima di pulire o riparare:
- fai foto e video chiari del danno, da vicino e da lontano, con la data;
- conserva gli oggetti rotti, se possibile;
- annota quando l'hai scoperto e chi era l'ultimo ospite;
- tieni da parte scontrini o preventivi per la riparazione o la sostituzione.
Le prove valgono di più se puoi mostrare com'era la casa prima. Per questo è utile avere foto aggiornate di ogni stanza e una lista delle dotazioni. Chi pulisce dopo ogni ospite dovrebbe segnalare subito qualsiasi danno, con una foto, prima di passare alla stanza successiva.
Passo 2: scrivere all'ospite
Il primo passo è sempre il contatto con l'ospite, attraverso la piattaforma e non per telefono o WhatsApp, così resta traccia scritta. Un messaggio calmo e preciso: cosa è successo, le foto, la cifra richiesta e su cosa si basa.
Davanti a foto chiare e a una richiesta motivata è più facile che l'ospite paghi senza discutere. A volte non si era nemmeno accorto del danno.
Passo 3: coinvolgere la piattaforma
Su Airbnb
Airbnb ha un programma di protezione per gli host, chiamato AirCover per gli host, che comprende una protezione per i danni causati dagli ospiti. Secondo le condizioni di Airbnb, la richiesta di rimborso si avvia dal Centro risoluzioni e va fatta entro 14 giorni dal check-out dell'ospite che ha causato il danno. Prima si chiede il pagamento all'ospite; se l'ospite non paga, si chiede l'intervento di Airbnb.
La protezione ha limiti ed esclusioni: per esempio l'usura normale non è coperta, e servono prove del danno e del suo valore. Le condizioni vanno lette sul sito di Airbnb, perché cambiano nel tempo.
Su Booking
Booking funziona in modo diverso. Puoi chiedere un deposito cauzionale agli ospiti, impostandolo nelle condizioni della struttura, e gestire i danni con l'ospite attraverso la piattaforma. Anche qui conviene agire in fretta e conservare ogni messaggio.
Prenotazioni dirette
Per le prenotazioni senza piattaforma l'unica tutela è quella che ti sei dato tu: un contratto scritto, un deposito cauzionale e un'assicurazione.
Passo 4: l'assicurazione
Le protezioni delle piattaforme sono utili, ma non sostituiscono un'assicurazione. Una polizza pensata per chi affitta per brevi periodi può coprire, a seconda del contratto:
- i danni all'immobile e al contenuto;
- la responsabilità civile, se un ospite si fa male in casa o se un danno colpisce i vicini, come una perdita d'acqua nell'appartamento sotto;
- in alcuni casi la perdita di incassi se la casa resta inagibile.
Attenzione alle polizze casa normali: molte escludono l'uso della casa per affitti turistici, oppure lo coprono solo se dichiarato. Se affitti per brevi periodi, comunicalo alla tua compagnia e fatti mettere per iscritto cosa è coperto.
Passo 5: se il danno è grave
Se il danno è grave o volontario, o se ci sono furti, si fa denuncia alle forze dell'ordine. La copia della denuncia serve anche per la piattaforma e per l'assicurazione. L'identificazione degli ospiti prima dell'ingresso, obbligatoria per legge, in questi casi è utilissima: sai esattamente chi c'era in casa. Ne parlo nell'articolo su Questura e identificazione degli ospiti.
Come prevenire i danni
Prevenire costa meno che rimediare. Le cose che fanno più differenza:
- identificare ogni ospite di persona o in videochiamata: chi sa di essere identificato si comporta meglio;
- regole della casa chiare, con il divieto di feste e il numero massimo di ospiti, accettate al momento della prenotazione;
- un rilevatore di rumore, che misura i decibel senza registrare le voci e permette di intervenire alla prima festa;
- una serratura elettronica con un codice che cambia a ogni ospite, così nessuno torna dopo il check-out;
- arredi resistenti e facili da pulire, coprimaterassi impermeabili, fodere lavabili;
- un soggiorno minimo nelle date a rischio, come Capodanno, per scoraggiare chi cerca casa solo per una notte di festa.
Il mito della casa distrutta
Un'ultima cosa. Chi affitta con un 4+4 spesso conosce i danni peggiori: una casa restituita dopo anni con pareti da rifare, pavimenti rovinati, elettrodomestici da cambiare. Con l'affitto breve la casa viene pulita e controllata dopo ogni ospite. Un danno si scopre il giorno stesso, si sa chi l'ha fatto e si può chiedere il rimborso.
Con Porta Blu
Nelle case che gestiamo ogni ospite viene identificato, il codice d'ingresso cambia a ogni soggiorno, ci sono rilevatori di rumore e dopo ogni uscita chi pulisce controlla la casa. Se c'è un danno, ce ne occupiamo noi con l'ospite e con la piattaforma. Il proprietario, quando la casa è libera, può sempre venire a vederla.
Se hai una casa a Ferrara, a Bologna o in provincia di Venezia, scrivimi su WhatsApp dal pulsante qui sotto per una stima gratuita.
